Ekspert radzi. Umowa najmu nieruchomości

Właściciele wynajmujący mieszkanie często zapominają, że umowa najmu jest jednym z najbardziej sformalizowanych dokumentów i obie strony nie mogą zbyt dowolnie kształtować jej treści. Jeśli będzie ona zawierała unormowania, których nie da się pogodzić z ustawą chroniącą prawa lokatorów, postanowienia umowy będą nieważne.

Na co zwrócić uwagę wynajmując mieszkanie? Jakie błędy najczęściej są popełniane? Jak zminimalizować ewentualne problemy? Co powinna zawierać taka umowa? Dlaczego ściągnięcie wzoru umowy z Internetu nie jest najlepszym rozwiązaniem? - radzi August Głąb,  ekspert rynku nieruchomości.

Bardzo często ludzie chcą wynająć mieszkanie szybko i nie przywiązują wagi do szczegółów. Pierwszy problem jest sam wybór najemcy. Zbyt mało czasu poświęcamy na zwykłą rozmowę z najemcą by go zweryfikować. Zanim wynajmiemy mieszkanie należy się z nim spotkać i spróbować go poznać. Zadajmy sobie pytanie czy wynajmując własne mieszkanie tej osobie, na okres roku czy dwóch lat, chciałbym mieć kontakt z tą osobą. Umowa najmu jakiegoś kontaktu jednak wymaga. Czasami czujemy, że nie nadajemy na tych samych falach a odrzucamy pierwsze odczucie, podpisujemy umowę a później zastanawiamy się dlaczego tak się stało, dlaczego muszę się z kimś takim kontaktować. Właściwy wybór kandydata jest bardzo istotny. 

Kolejne błędy pojawiają się już przy kwestiach formalnych. Umowa powinna zawierać sporo zapisów, które ochronią nas jako właściciela lokalu. Spotykamy się z tym, że bardzo często ludzie zapominają o kaucji zabezpieczającej tę umowę najmu lub ta kaucja nie jest dostosowana do wartości nieruchomości. Właściciele bardzo często zapominają też o ubezpieczeniu, ale nie tylko ubezpieczeniu swojej własności, ale żeby również najemca ubezpieczył siebie. Potocznie nazywamy to OC najemcy, czyli wymagamy od najemcy żeby on ubezpieczył siebie i mienie zajmowane. Jeżeli zniszczy nam coś w mieszkaniu to my pomijamy proces dochodzenia roszczenia od najemcy, realizujemy jego polisę ubezpieczeniową i to ubezpieczyciel wypłaca nam pieniądze. Mało osób zwraca na to uwagę. Nam to kila razy bardzo pomogło, bo po pierwsze zabezpiecza w pełni interesy właściciela, a po drugie jeżeli mamy dobry kontakt z najemcą nie psuje tego kontaktu, bo pieniądze za uszkodzenia nie idą z kieszeni najemcy tylko od ubezpieczyciela. 

W naszym odczuciu ściągnięcie wzoru umowy z Internetu nie jest najlepszym rozwiązaniem. W pewnym sensie powinniśmy dopasować umowę do rodzaju wynajmowanej nieruchomości. Istotne jest to żeby daną umowę przygotować pod danego wynajmującego i  pod daną nieruchomość. Ta umowa będzie brzmiała nieco inaczej w przypadku obcokrajowca czy w przypadku osoby, która ma zwierzęta albo ma dzieci, to też należałoby uwzględnić. 

Zdarza się, że właściciele nie przepisują, potocznie mówiąc, liczników prądu i gazu, na najemcę. Z naszego punktu widzenia jest to po pierwsze niepotrzebna praca dla właściciela, bo on tak naprawdę bawi się w rozliczanie nie swoich rachunków, a po drugie w przypadku gdyby trafił na nierzetelnego najemcę to jest dodatkowy koszt. W momencie najmu tworzy się protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, w którym spisuje się stany wszystkich liczników, które mamy w mieszkaniu. To jest podstawa do rozliczenia później na koniec umowy między stronami. My doradzamy wszystkie liczniki przepisać na naszego najemcę. To ułatwia rozliczenie. Wtedy nie musimy refakturować czy przedstawiać rachunków naszemu najemcy. On je dostaje bezpośrednio. Nie ma tutaj żadnych wątpliwości, to jest jego zużycie, a w przypadku gdyby pojawiały się jakieś opóźnienia płatności, to my nie ryzykujemy własnym majątkiem. Opóźnienia płatności są bezpośrednio z dostawcami tych mediów a my nie musimy wykładać pieniędzy. My tylko pobieramy czynsz za wynajmowane mieszkanie. Właściciel może podnieść stawkę czynszu raz w roku o wskaźnik inflacji. To wynika z ustawy. Oczywiście zdarzają się sytuacje gdzie w zapisie umowy strony określają inny sposób podniesienia czynszu, ale jeżeli trzymamy się litery prawa, to ten wskaźnik inflacji jest tą wartością, o którą mamy możliwość podniesienia czynszu. 

Od kilku lat stosujemy umowy najmu okazjonalnego, to jest w naszym odczuciu, najbezpieczniejsza forma umowy. Ona różni się od standardowej umowy najmu tym, że osoba najemcy, osoba która wynajmuje od nas mieszkanie, musi po pierwsze wskazać lokal do którego wyprowadzi się gdyby nie była w stanie z jakiegoś powodu kontynuować takiej umowy najmu, a po drugie musi udać się do notariusza i dobrowolnie poddać się rygorowi egzekucji z tej naszej, wynajmowanej, nieruchomości. To zabezpiecza właściciela w sytuacji, że kiedy wypowie umowę, najemca ma się dokąd wyprowadzić. Jeśli chodzi o wynajem mieszkania obywatelom z Ukrainy, jeżeli są to osoby, które uciekły do nas z racji konfliktu na terenie ich kraju, ustawodawca przyszedł z pomocą i są one zwolnione ze wskazania miejsca pobytu na terenie Polski i mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. To ryzyko ze strony właściciela nieruchomości jest zdjęte w ten sposób, że może on wypowiadając umowę skorzystać z zapisów, które daje umowa najmu okazjonalnego, bez konieczności wymagania od najemcy wskazania miejsca na terytorium Polski. 



Wiadomości regionalne